Když se začne mluvit o investování, velmi rychle se diskuze rozdělí na dva tábory. Na jedné straně stojí zastánci investic do nemovitostí, kteří nedají dopustit na „cihlu“. Tvrdí, že nemovitost je jistota, něco, na co si můžeš sáhnout, a že pravidelný nájem představuje stabilní příjem.

Na druhé straně stojí investoři do akcií. Ti naopak upozorňují na to, že s nemovitostmi je spousta starostí – od hledání nájemníků, přes opravy až po riziko, že byt bude nějakou dobu prázdný. Akcie podle nich nabízejí jednodušší správu, vyšší likviditu a často i zajímavější zhodnocení.

Kdo má pravdu?

Realita je, jako obvykle, někde uprostřed. Pojďme se na obě varianty podívat čistě pragmaticky a porovnat je podle několika klíčových faktorů.

Výnos: kolik to vlastně vydělá?

U akcií máme poměrně jasná historická data. Dlouhodobě se jejich výnos pohybuje kolem 7–10 % ročně. Samozřejmě s tím, že v některých letech jejich hodnota výrazně roste a v jiných naopak klesá.

U nemovitostí je výnos složený ze dvou částí. Tou první je nájem, který se v Česku často pohybuje někde mezi 3–5 % ročně. Druhou složkou je růst ceny samotné nemovitosti. V součtu se tak můžeš dostat na podobná čísla jako u akcií, někdy i výš.

Zásadní rozdíl je ale v tom, že u nemovitostí často využíváš hypotéku. Investuješ tedy cizí peníze, což může výsledný výnos výrazně znásobit. U akcií většina lidí investuje čistě vlastní kapitál.

Likvidita: jak rychle se dostaneš k penězům?

Tady mají akcie jednoznačně navrch.

Pokud potřebuješ peníze, akcie můžeš prodat prakticky okamžitě. Stačí pár kliknutí a během několika dní máš hotovost na účtu.

U nemovitostí je situace úplně jiná. Prodej může trvat týdny, ale klidně i měsíce. A pokud potřebuješ peníze rychle, můžeš být nucen prodávat pod cenou.

Volatilita: co s tebou víc zamává?

Akcie jsou známé tím, že jejich hodnota kolísá. Není nic neobvyklého, že během krátké doby spadnou o desítky procent. Pro spoustu lidí je to psychicky náročné a často dělají chyby – prodávají ve špatný moment.

Nemovitosti na první pohled působí stabilněji. Jejich cena se nehýbe každý den a výkyvy nejsou tak viditelné. To ale neznamená, že tam nejsou – jen nejsou tak „na očích“.

Starosti a čas

Tady je ten rozdíl zcela očividný.

U nemovitostí musíš řešit nájemníky, opravy, údržbu nebo třeba výpadky příjmů. I když si všechno nastavíš dobře, pořád to není úplně pasivní investice. Na druhou stranu dnes již existují společnosti, které ti za část výnosu tuto oblast budou spravovat i bez tvého zásahu. Jen jim předáš instrukce, klíče od nemovitosti a máš po starostech.

Akcie, obzvlášť pokud investuješ přes široce diverzifikované fondy, jsou naopak téměř bez starostí. Nastavíš si strategii a v ideálním případě se jí dlouhodobě držíš.

Daně a náklady

Na první pohled se může zdát, že největší rozdíl je ve výnosech. Ve skutečnosti ale často rozhodují právě náklady.

U nemovitostí platíš daň z nemovitosti, řešíš zdanění nájmu a musíš počítat s náklady na opravy a údržbu. Pokud navíc prodáš nemovitost dřív, než splníš časový test, čeká tě i daň z prodeje.

U akcií je situace jednodušší. Po splnění časového testu je zisk z prodeje osvobozený od daně a náklady jsou minimální. Daníš sice dividendy, ale celkově je administrace i nákladovost výrazně jednodušší.

Vstupní kapitál

Další velký rozdíl je v dostupnosti.

Na investici do nemovitosti potřebuješ většinou statisíce až miliony korun, případně schopnost dosáhnout na hypotéku.

Do akcií můžeš začít investovat prakticky okamžitě, klidně s pár tisíci korun. To z nich dělá dostupnější variantu pro většinu lidí.

Tak kdo vyhrál?

Možná čekáš jasnou odpověď, ale ta neexistuje.

Nemovitosti dávají smysl ve chvíli, kdy chceš využít páku, nevadí ti vyšší vstupní kapitál a jsi ochotný investici věnovat nějaký čas.

Akcie naopak vyhovují lidem, kteří chtějí jednoduchost, likviditu a možnost investovat postupně menší částky bez starostí.

A co dává smysl nejvíc?

Ve skutečnosti se tyhle dvě varianty vůbec nevylučují. Naopak – často dává největší smysl kombinace obou přístupů. Akcie ti zajistí likviditu a flexibilitu, nemovitosti zase možnost využít cizí kapitál a mít „něco hmatatelného“.

Závěr

Nejde o to, jestli jsou lepší akcie nebo nemovitosti. Důležité je, co dává smysl právě tobě – podle tvých cílů, možností a přístupu k riziku. Protože ta nejlepší investice není ta, která vypadá nejlépe na papíře… ale ta, u které dokážeš vydržet dlouhodobě.