Jak vybrat hypotéku?

Chceš si vzít hypotéku, ale místo toho, aby ses těšil na nové bydlení, ztrácíš se v moři finančních termínů? Neboj, dneska to všechno projdeme krok za krokem. 

Vybrat tu správnou hypotéku není snadný úkol. Rozhoduješ se na dlouhé roky dopředu a každá chyba může znamenat desítky tisíc korun navíc. Dnes si ukážeme, na co si dát pozor a jak si vybrat hypotéku, která ti bude sedět.

1. Jak vysokou hypotéku potřebuješ?

První otázkou je, kolik peněz vlastně potřebuješ. Banky dnes financují obvykle maximálně 80-90 % hodnoty nemovitosti (LTV – Loan to Value). Pokud chceš lepší podmínky, měl bys mít alespoň 10-20 % vlastních úspor.

Nezapomeň, že k samotné ceně nemovitosti je třeba připočítat i další náklady – například daň z nabytí nemovitosti (která byla v roce 2020 zrušena, ale v budoucnu se to může změnit), poplatky za přípravu smluv nebo provizi realitní kanceláři (pokud již není zahrnuta v kupní ceně).

2. Jak si spočítat, kolik zvládneš splácet?

Před podpisem smlouvy se podívej na své příjmy a výdaje. Ideálně by splátka hypotéky neměla překročit 40 % tvého čistého příjmu. Banky dnes pracují s ukazateli jako DTI (Debt to Income – celkové zadlužení vůči příjmu) a DSTI (Debt Service to Income – podíl měsíčních splátek na příjmu).

Důležité je také myslet na finanční rezervu – neplánuj splátky takzvaně „na krev“.

Pokud nemáš vůbec představu, kolik tě bude stát splátka, nebo jak se dnes pohybují úroky, můžeš si udělat srovnání v našem srovnávači:

3. Fixace úkorové sazby: Krátká, nebo dlouhá?

Fixace znamená, na jak dlouho si zajistíš stejnou úkorovou sazbu. Možnosti jsou různé, od 1 roku až po 10 let, někdy i více. Krátká fixace může být riskantnější, pokud úrok rychle stoupne. Naopak dlouhá fixace ti zajistí stabilní splátky, ale můžeš platit o něco více.

Obecná doporučení:

  • Pokud jsou úkorové sazby nízké, vyplatí se dlouhá fixace (např. 5-10 let).
  • Pokud jsou vysoké, může se vyplatit krátká fixace, s výhledem na pokles sazeb.

4. Poplatky a další náklady

Nejnižší sazba neznamená automaticky nejlevnější hypotéku. Každou slevu, kterou ti banka poskytne, se snaží vykompenzovat v jiných produktech a poplatcích, které bude současně s hypotékou vyžadovat. Kromě samotné splátky si tedy dávej pozor na následující položky:

  • Poplatek za sjednání hypotéky (někde zdarma, jinde až několik tisíc).
  • Poplatek za odhad (někde zdarma, jinde až několik tisíc).
  • Poplatek za vedení účtu (někde zdarma, jinde až několik tisíc).
  • Povinné pojištění nemovitosti (a někdy i životní pojištění).

5. Vyplatí se hypotéku refinancovat?

Mnoho lidí se mylně domnívá, že pokud jsou dlouholetými klienty banky, automaticky dostanou tu nejlepší nabídku. Realita je ale jiná. Když se blíží konec fixace, banka často nabídne méně výhodnou sazbu, než jakou by dostal nový klient. A proč? Protože spousta lidí nabídku jednoduše přijme, aniž by si ověřila, jestli jinde není možné získat lepší podmínky.

Pokud si však dáš tu práci a porovnáš nabídky jiných bank, pravděpodobně zjistíš, že se dostaneš na nižší úrokovou sazbu. Když pak současné bance předložíš konkurenční nabídku, ve většině případů se ji pokusí dorovnat. Ale pozor – není to samozřejmost, musíš o to aktivně usilovat.

Proto se vyplatí každých pár let zkontrolovat trh a zjistit, jestli by jinde nebyly lepší podmínky. Pokud ti banka nenabídne konkurenceschopnou sazbu, můžeš hypotéku po skončení fixace bez sankcí refinancovat jinam a ušetřit.

6. Nechte si poradit

Hypotéka je složitý produkt a drobné detaily mohou rozhodovat o tom, kolik přeplatíš. Vyplatí se konzultovat výběr s finančním poradcem nebo hypotečním specialistou, který ti pomůže porovnat nabídky různých bank.

Co mě může zaskočit?

Příjmy

Možná si myslíš, že pokud vyděláváš 50 000 Kč měsíčně, banka ti tvůj příjem v celé výši započítá. Jenže realita bývá jiná. Banky totiž nezohledňují všechny druhy příjmů stejně:

  • Mzda ze zaměstnání – většinou se bere v plné výši, ale pokud máš zkušební dobu nebo smlouvu na dobu určitou, může to být problém.
  • OSVČ příjmy – počítají se podle daňového přiznání, ale ne podle toho, co doopravdy vyděláš. Pokud uplatňuješ paušální daň, může to výrazně snížit tvůj „papírový“ příjem.
  • Brigády a DPP/DPČ – většinou se nepočítají vůbec nebo jen omezeně.
  • Provize, bonusy, odměny – některé banky je berou, jiné ne, případně je započítají jen částečně.
  • Příjmy z pronájmu – pokud pronajímáš byt, banka ti nemusí uznat celý příjem, ale třeba jen 60–80 % kvůli rezervě na údržbu nebo neobsazenost.

Zástava

Pokud začnu řešit vlastní bydlení, brzy zjistím, že na nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč mi žádná banka nepůjčí celou částku. Většina bank financuje maximálně 90 % kupní ceny, tedy 4 500 000 Kč, a v některých případech pouze 80 %, tedy 4 000 000 Kč. Budu tedy potřebovat 10–20 % z vlastních zdrojů, což znamená 500 000–1 000 000 Kč. To není málo peněz, takže co s tím?

Ve skutečnosti ale není nutné mít vždy 10–20 % v hotovosti. Banky se totiž primárně řídí ukazatelem LTV (Loan to Value) – tedy poměrem výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pokud už například jednu nemovitost vlastním, mohu ji použít jako dodatečnou zástavu a tím snížit LTV.

Jak to funguje v praxi?

Představme si, že vlastním byt v hodnotě 5 000 000 Kč a chci koupit další nemovitost za stejnou částku. Půjčuji si tedy 5 000 000 Kč, ale celková hodnota zástavy (součet hodnot obou nemovitostí) je 10 000 000 Kč. Výsledné LTV je 50 %, což znamená, že banka mi půjčí celou částku a já nemusím vkládat žádné vlastní prostředky.

Tento princip využívají i investoři do nemovitostí – rostoucí hodnota jejich portfolia (hodnota nemovitostí v čase roste, hodnota úvěru díky splátkám v čase klesá) jim umožňuje čerpat další úvěry bez nutnosti vkládat nové vlastní peníze. Je to ovšem výhodné pouze v případě, že příjmy z pronájmu pokryjí všechny související náklady.

Co když žádnou nemovitost nevlastním?

Pokud zatím žádný byt či dům nemám, 10 % vlastních zdrojů se pravděpodobně nevyhnu. Alternativou může být ručení nemovitostí někoho blízkého, například rodičů. Důležité je, že druhá nemovitost nemusí být v zástavě po celou dobu splácení hypotéky. Jakmile zůstatek úvěru klesne na 90 % hodnoty kupované nemovitosti (například po několika letech splácení a růstu její tržní ceny), lze původní zástavu vyvázat.

Důležité upozornění: banky akceptují do zástavy pouze nemovitosti z přímé rodiny, nelze tedy ručit například bytem kamaráda nebo vzdáleného známého.

Závěr

Hypotéka není raketová věda, ale určitě bys neměl podcenit přípravu. Pokud se teď trochu zamyslíš nad detaily, můžeš příští léta prožít v novém domově bez zbytečného stresu a s pocitem, že jsi to zvládl jako profík. A když na to půjdeš chytře, nebudeš muset sahat ve večerce po nejlevnějších lahváčích, ale zbyde ti i na lepší pití, které si budeš vychutnávat na vlastní zahradě – s nohama nahoře a bez obav, že tě čekají splátky, které se ti nevejdou do rozpočtu.