Když si bereme hypotéku, většina z nás sleduje hlavně to, kolik přeplatíme. Ale málokdy se díváme na druhou stranu rovnice – růst hodnoty nemovitosti.

V realitě totiž často platí, že i když bance na úrocích zaplatíme miliony, hodnota bytu nebo domu v čase naroste ještě víc.

⸻

Proč není úrok všechno

Úrok je sice náklad, ale nemovitost není spotřební zboží – je to aktivum.

Historie ukazuje, že ceny bytů a domů v Česku dlouhodobě rostou.

I přes krátkodobé výkyvy, jako byl prudký nárůst kolem roku 2022, se trh většinou vrací k dlouhodobému trendu růstu mezi 4 až 6 % ročně.

⸻

Jak rostly ceny nemovitostí v ČR

• Ceny se od roku 2004 do 2024 téměř ztrojnásobily.

• V Praze a větších městech byl růst o něco vyšší, v regionech o něco nižší.

Zjednodušeně: dlouhodobý průměr 4–6 % ročně je realistické číslo, se kterým lze počítat.

⸻

Modelový příklad:

Hypotéka 5 milionů Kč, úrok 3 %, splatnost 30 let

Parametr	Hodnota
Výše úvěru	5 000 000 Kč
Úroková sazba	3 % p.a.
Doba splácení	30 let
Celkem zaplaceno na úrocích	cca 2,5 milionu Kč
Celkem zaplaceno bance (jistina + úroky)	cca 7,5 milionu Kč

Pokud by nemovitost měla v průměru 5 % roční růst, pak její hodnota za 30 let vzroste následovně:

Hodnota = 1 × (1 + 0,05)³⁰ ≈ 4,3 × původní cena

To znamená, že byt koupený za 5 milionů Kč by měl po 30 letech hodnotu přibližně 21,5 milionu Kč.

Takže i když zaplatíte 2,5 milionu Kč bance, reálný růst hodnoty nemovitosti převýší úroky několikanásobně.

⸻

Samozřejmě… jsou tu rizika:

• Pokud se trh na delší dobu zastaví nebo ceny klesnou.

• Pokud hypotéku přeplatíte kvůli vysoké sazbě (např. 5–6 %).

• Pokud zapomenete na náklady typu opravy, daně, pojištění.

• Nebo pokud jde o lokalitu, ve které nemovitosti dlouhodobě ztrácí hodnotu.

Ale při průměrných podmínkách a rozumném výběru lokality se i běžná hypotéka může ukázat jako investičně výhodná.

⸻

Shrnutí

• Neřešte jen, kolik zaplatíte bance, ale také kolik vám vydělá růst hodnoty bytu.

• Průměrná hypotéka s 3 % úrokem a růstem hodnoty nemovitosti 4–6 % ročně vás i po třech desetiletích pravděpodobně udrží v kladných číslech.

• Nemovitost je investice – a v dlouhodobém horizontu často lepší, než se na první pohled zdá.

⸻

Závěrem

Hypotéka není jen “půjčka na byt”. Je to způsob, jak pákou cizích peněz financovat aktivum, které roste na hodnotě.

A to je přesně ten rozdíl mezi dluhem a investicí.